Aluguel e a COVID-19: o que diz a lei sobre atrasos, multas e negociações entre proprietário e locatário durante a pandemia

A pandemia da COVID-19 pegou todos nós de surpresa e com certeza já impactou nossas vidas profundamente. A maior crise sanitária da idade moderna, que já causou mais de 600 mil mortes no mundo inteiro, está afetando, além da saúde pública e privada, a economia e o mercado. E o impacto desta crise pode ser visto no aumento do desemprego, da desigualdade, da pobreza e da inadimplência. Qual a relação entre aluguel e a COVID-19?

Nos últimos meses, muitas pessoas perderam entes queridos, ficaram sem emprego e aumentaram sua condição de endividamento. Incluindo neste cálculo, gastos com saúde, alimentação e moradia, que independentemente da condição pandêmica do mundo, seguem existindo e se acumulando dia após dia. 

Até mesmo o aluguel, que para quem não possui casa própria, é uma das despesas principais. Segundo a Agência Brasil, no país, os imóveis alugados representam 18,3% das moradias, o equivalente a 13,3 milhões de pessoas vivendo em domicílios locados, de propriedade de terceiros. 

O que fazer caso o impacto provocado pela COVID-19 afete o pagamento do seu aluguel? O que diz a lei sobre atrasos, multas e negociações possíveis entre o proprietário e o locatário? Neste post, vamos desdobrar as possibilidades de acordo e diálogo entre as partes para que seja possível passar por essa turbulência mundial de forma mais tranquila e, principalmente, sem acumular dívidas e problemas. Veja no conteúdo abaixo!

Aluguel e a COVID-19: o que diz a lei

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Lei do inquilinato, aluguel e a COVID-19: posso ser despejado caso não pague o aluguel?

A lei do inquilinato poderia ter sofrido algumas alterações temporárias durante a pandemia da COVID-19. Ainda em abril, o senado aprovou o Projeto de Lei nº 1.179/20, que proibia o despejo de inquilinos neste período. Mas o projeto foi vetado pelo presidente Jair Bolsonaro, logo, a lei do inquilinato segue inalterada. Neste contexto, podem ocorrer despejos em caso de:

• Descumprimento do acordo assinado por escrito e fechado entre o proprietário e o inquilino;

• Demissão ou extinção do contrato de trabalho quando o aluguel do imóvel é vinculado ao emprego;

• Quando o sublocatário (aquele que aluga do primeiro inquilino, e não diretamente do proprietário) permanecer no imóvel após a extinção do contrato;

• Se, a partir da saída de algum fiador do negócio, o locatário não apresentar nova garantia dentro de 30 dias;

• Término do prazo de aluguel estabelecido no contrato de imóveis não residenciais, como o de comércios, por exemplo. Isso vale para contratos em que o imóvel seria retomado pelo dono em até 30 dias;

• Não pagamento do aluguel, cujo contrato não tenha nenhuma das seguintes garantias: caução (pagamento de alugueis adiantados), fiança, seguro de fiança e uso de fundos de investimento como garantia do pagamento;

Aluguel e a COVID-19: atraso e renegociação

Como vimos no tópico anterior, a lei segue inalterada, sem levar em consideração o contexto de crise sanitária que a humanidade vive. Ou seja, não existe nenhuma obrigação legal que determine o não despejo em caso de atraso ou inadimplência do aluguel.

No entanto, a lei do inquilinato prevê que é possível que locatário e proprietário (mesmo com o intermédio de uma imobiliária, por exemplo), conversem e negociem condições levando em conta as limitações e problemas impostos pelo coronavírus. 

Você pode conversar com o dono do imóvel que habita e, em comum acordo, encontrar uma saída para o momento. Caso sinta a necessidade, pode buscar auxílio jurídico para intermediar a negociação e acertar o contrato com normas momentâneas (até que a situação da epidemia esteja controlada).

Despejo por atraso do aluguel durante a pandemia é possível?

Por enquanto, sim. Caso o proprietário do imóvel não esteja disposto a negociar novos termos para o período de pandemia, se você não pagar o aluguel, pode ser despejado. Caso a situação do contágio por COVID-19 não se estabilize no Brasil nos próximos meses, acreditamos que uma nova tentativa de aprovação de um projeto de lei que proteja os cidadãos que se encontram em casos deste tipo no Brasil.

É possível pedir uma revisão do contrato de aluguel por causa da COVID-19?

O artigo 478 do Código Civil dispõe sobre a Teoria da Imprevisão dos Contratos,   que determina que nos contratos de execução continuada, tais como um contrato de locação, se a prestação se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, em razão de eventos extraordinários e imprevisíveis, é possível pedir a revisão judicial dos mesmos. 

No momento, há um debate sobre a aplicabilidade desta teoria nos contratos de locação residencial. Há os que entendem que o imóvel residencial não perdeu valor ou sua utilidade por causa da pandemia, e por causa disto, a teoria não poderia ser aplicada. 

Já quanto aos imóveis comerciais entende-se o contrário: a maioria dos imóveis perdeu parte de sua utilidade e valor comercial, uma vez que houve diminuição da circulação de pessoas e, em alguns casos, o público sequer teve acesso (por exemplo, lojas em shoppings que foram fechadas). 

Nos casos de locações comerciais, a aplicação da teoria da imprevisão tem sido vista como pertinente. Já nos contratos de locação residencial, ainda há muita divergência e nenhuma solução concreta.

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Gostou do post? Este artigo foi escrito com orientações de Larissa Franzoni, Advogada especialista Direito de Família e Sucessões, Gestão e Direito Tributário, inscrita na OAB/SC sob o nº 22.996.

Caso tenhas alguma dúvida com relação ao assunto abordado, fique à vontade para escrever um e-mail: larissa@franzoni.adv.br. Aproveite para curtir nossa fanpage no Facebook e para acompanhar nossas atualizações no Instagram e no Twitter, ou aqui no nosso blog!

LEMBRE-SE: este post tem finalidade apenas informativa. Não substitui uma consulta a um profissional. Converse com seu advogado e veja detalhadamente tudo que é necessário para o seu caso específico.